不動産コンサルティング業務とは
公認 不動産コンサルティングマスターが行う不動産コンサルティング業務については、「依頼者との契約に基づき、不動産に関する専門的な知識・技能を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」と定義されており、宅地建物取引業法上の宅地建物取引士業務である不動産の売買・交換や売買等の代理・媒介業務から分離・独立した業務です。
端的には、不動産を取り巻く環境の中で、相談者である顧客の‘迷い’や‘悩み’などの解決に役立つ、公正かつ客観的な「企画案」や「処理案」を提出し、顧客の信頼を背景に顧客とともに或いは顧客の代理人として、その提案に基づき業務を進行することをいいます。
不動産コンサルティングにかかわる分野は、図のように各分野にまたがり、それぞれの分野が重なり合っています。
弊社は、ありとあらゆる事案に取り組むために、弁護士・税理士・公認会計士・不動産鑑定士・司法書士・土地家屋調査士・建築士・中小企業診断士などの多くの専門家と連携を組んで業務を行っています。
コンサル役割概念図
例えば、こんな相談にお応えしています
技能登録者は、このように広範なご相談にお応えしています。実際のご相談内容はもっと多岐にわたります。
所有土地の有効活用
- 退職後の安定収入確保のための土地の有効活用
- 市街地に所在する農地の有効活用や生産緑地のご相談
- 市街化調整区域の土地の有効活用
- 区画整理事業で換地処分を受けた土地の有効活用
- 赤字同族会社の事務所・工場敷地の有効活用
- 現業廃業後の安定収入確保のための土地の有効活用
- 賃貸ビル事業の収益低下に対応した再有効活用
- 老朽賃貸住宅の建替え・再有効利用
相続対策
- 相続対策を中心とした所有土地の有効活用
- 家族信託を用いた相続対策
- 相続税軽減のための資産の組み換え
- 相続税支払いのための付加価値をつけた上での土地売却
- 相続税納付と事業資金の確保
- 相続税申告後の相続財産に関する見直し評価減のコンサルティング
- 不動産をめぐる相続争いと問題解決のためのコンサルティング
- 調停による家庭裁判所での遺産分割と権利調整のコンサルティング
- 相続財産の評価を中心とする相続税対策
貸家・貸地の整理
- 底地と借地権の交換
- 借地権者による底地買い取り後、土地の一部を隣接地所有者に売却
- 借地権と底地を合わせて第三者に売却
- 低額賃料・容積率に余裕のある貸家・貸地を整理して有効活用を図る
- 借地権の売却と関連した底地最有効活用策の提案
- 道路用地買収・残地処理および借地人との契約更改に関するコンサルティング
- 老朽化建物の借家人転居コンサルティング
複数権利者の権利調整
- 共同ビル建設に際しての土地所有者間の権利調整
- 複数借地権者による借地上の建物の建替え
- 複数の権利者（借地人・借家人等）が混在する土地の有効活用
- 共有持分や共有通路の権利関係の整理
- 誰が権利者か判明しないアパートやビルの
入居者や占有者の調査 - 賃貸契約書等がない場合の各権利者との調整や整理
競売物件の取得
- 顧客が競売に参加し物件を取得するための各種の事前調査と助言
- 競売物件取得後に派生する問題への対応策の立案・助言
企業のリストラ
- 社員寮、社宅の跡地の有効活用
- 店舗等のスクラップアンドビルド
- 工場移転の跡地の有効活用
- M&A（企業の合併と買収）を利用した不動産売却
広義の街づくり
- 市街地再開発組合に対する事業促進全般に関するコンサルティング
- 衰退する駅前商店街の活性化や土地の再有効活用のための調査・企画立案等
その他
- 複数不動産の活用・処分についての総合的なアドバイス
- 第三者的立場で不動産賃貸事業全般についてコンサルティング
- 陳腐化した駅ビル地下商店街の活性化
- 空室の増えた賃貸住宅の稼働率を上げる
- 貸地に関するアドバイス
- 不動産購入者に対するアドバイス
- 融資不可となった購入希望者との中古住宅の取引
- 認知症の兆候がある高齢者についてのご相談
- 定期借地権を用いた高齢者施設の事業化支援コンサルティング
- 分譲マンションの建替え
- 不良債権担保不動産の処分・取得・有効活用等
- 企業の土地取得・定期借地権設定等
コンサル関係図
不動産コンサルティングマスターとは
社会経済環境の変化に伴い、個人・法人を問わず不動産に関するニーズは多種多様なものとなっています。
また、不動産の流動化・証券化の進展など不動産関連業務は高度化・複雑化してきており、不動産の権利調整や有効活用、投資等については、高い専門知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。
「公認 不動産コンサルティングマスター」（旧・不動産コンサルティング技能登録者。以下同）は、このようなニーズに的確に応えることのできる専門家として、公益財団法人 不動産流通推進センターが実施する技能試験に合格し、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められています。
不動産コンサルティング技能試験は、宅地建物取引士資格登録者、不動産鑑定士登録者、一級建築士登録者を対象に 毎年1回行われ、合格者は、(1)宅地建物取引士資格、(2)不動産鑑定士、(3)一級建築士の登録後、(1)は不動産に関する業務、(2)は不動産鑑定業、(3)は建築設計業・工事監理業等の5年以上の実務経験を積んだ時点で登録を申請することができます。
不動産コンサルティングマスターは、不動産実務の専門性（スペシャリティ）を持ち、かつ問題解決に必要な全般性（ゼネラリティ）を持っていることが必要です。
不動産コンサルティング業務の流れ
ここでは、ご相談を受け、企画提案書を提出し、報酬をいただいた段階で業務が終了する企画提案型のコンサルティングを前提としております。
企画提案後、テナントや賃借人の斡旋、管理・運用・処分、売買仲介等、事業執行段階の業務については、ご相談のうえ、改めて事業執行に係るコンサルティング業務委託契約を締結して受託させていただきます。
