不動産とお金の診断
不動産とお金について診断（シュミレーション）できます！
判断材料の一つとして、お気軽にご相談ください。
超高齢者時代の到来です。
日本の人口推移は2030年には高齢化率31.6％、2050年には高齢化率38.8％に到達します。
この先、資産管理において何ら対策を取らなければ、認知症等による意思能力喪失により、不動産・預貯金等はデッドストック化し、新たに収益を生み出す原資となり得ず、逆に家族間におけるトラブルのもとになります。
厚生労働省の発表（2015年1月）では、2025年時点で認知症患者700万人、65才以上で5人に1人の割合です。
意思能力喪失（成年後見）で、資産の処分は基本できなくなります。
→ ご本人様の財産を維持管理が目的のため、原則、借入・担保提供不可
新たな契約行為の中断（金銭消費貸借、請負契約、定期借地等）
→ 不動産、預貯金、有価証券投資、不動産投資、自社株等の資産の実質凍結化
→ 取締役の欠格事由に該当し退任（資産管理会社は注意）
→ 自社株の議決権行使はできる？（財産管理行為？）
→ お子様、お孫様にお年玉やお小遣いも不可
→ 贅沢禁止
家族信託（民事信託）について
今、家族信託（民事信託）という制度が注目されています。
では、家族信託（民事信託）とは何か？
信託とは、委託者兼受益者（財産を預ける人 例：父）が、受託者（財産を預かる人 例：子）に、自己の財産を信じて託すことをいいます。
財産を預かった受託者は、委託者兼受益者のために預かった財産を管理、運用、処分します。
家族信託を利用するケースの中で最もシンプルなものは下記のとおりです。
判断能力が少し低下してきた父と子との間で、信託契約を締結します。
その後、父（委託者兼受益者）に代わって、子（受託者）が、本人名義の預貯金や不動産を管理、運用、処分します。
信託期間は、信託契約締結時から父が亡くなるまでとします。
その後、信託期間中に、認知症等により父の判断能力が無くなってしまった場合でも、受託者である子が、父の預貯金や不動産を管理、運用、処分し続けることができます。
父が亡くなると信託契約は終了し、受託者である子が管理してきた父の財産（遺産）は、相続人（子）や父が信託契約の中で指定した方等に承継されます。
家族信託の特長
１．成年後見制度と違い、裁判所の関与がない
２．契約は非常に柔軟で自由 ※ある意味何でも決められる
３．不動産の処分ができる
４．ファミリー化ができて、次の世代と繋がれる
５．新しい提案と安心提供で信頼関係がより強固になる
６．遺言の代用機能もある（例えば、二次相続以降の資産承継者指定可能）
家族信託の一例 (収益物件オーナーの場合)
信託契約委託者兼受益者 父親 → 受託者 長男
信託対象財産は収益物件とその家賃が入ってくる口座
不動産の登記名義を受託者名義に変更
（記載例） 所有権移転 令和2年2月7日 信託
受託者 子
金融機関で信託専用の「信託口 口座」を開設 ※開設できる金融機関は限られています。
＊受託者である子が、家賃の入金確認、不動産の管理・修繕、賃貸借契約の締結、賃貸借契約の解除等全てを行う（管理会社に委託してもＯＫ）。賃料収入は、委託者兼受益者である父のために受託者が預かっているだけで、家族信託はさまざまな不動産オーナーのために使えます！
１．自宅から老人施設へ移住する 高齢の不動産オーナー
２．不動産賃貸業、資産管理をしている 高齢の不動産オーナー
３．共有の持分を有する 高齢の不動産オーナー
４．相続対策を計画している 高齢の不動産オーナー
５．前妻と後妻がいる 高齢の不動産オーナー
活用パターンはまだまだたくさんあります！
家族信託組成に関わる報酬（例）
総額５，０００万円以下の場合
・不動産コンサルティング業務報酬 ２１６，０００円（税込）
・信託手続き司法書士報酬 ２１６，０００円（税込）
・信託登記の登録免許税 約１００，０００円
（土地評価額２，０００万円、建物評価額１，０００万円の場合）
・公証人手数料 約３０，０００円
合計５６２，０００円
成年後見とは
成年後見制度について
成年後見制度は、大きく分けて法定後見と任意後見に分かれます。
この２つの違いは、「既に判断能力が低下している人」と「今は元気で判断能力に問題がない人」によって分かれます。
「既に判断能力が低下している」
↓
法定後見制度利用
法定後見における諸問題について
・後見人の選任
・居住用不動産の処分について（家庭裁判所の許可、売却理由等）
・後見制度支援信託
・相続対策や積極的な資産運用等
「今は元気で判断能力に問題はないが、将来、判断能力が低下した時に備えて、事前に後見人を選んでおきたい。」
↓
任意後見制度利用
任意後見制度について
① 今は元気で判断能力も何ら問題ない。
② 元気な今のうちに、将来、判断能力が低下したときに備えて、自分の財産管理等をサポートをしてくれる人を選んでおきたい。
任意後見は上記のような方に適しています。
任意後見制度は、将来の財産管理に不安を抱えている人が、元気な今のうちに信頼のできる任意後見人(親族、第三者等)を選んでおき、将来、判断能力が低下したときにはその任意後見人に財産管理、財産の処分（不動産の売却等）、入院手続き、老人ホームの入所契約等をサポートしてもらうための制度です。
任意後見契約は公正証書で作成する。
任意後見人には必ず任意後見監督人がつく。
＊３ヶ月に１回 任意後見監督人に書面で報告
＊１年に１回 家庭裁判所に書面で報告
契約当事者
本人（高齢者）と任意後見人候補者（子等）
手続きの流れ
①任意後見契約の締結（公正証書）※この期間は、まだ任意後見人ではない。
②本人の判断能力低下（認知症等）（継続的見守り契約）
③家庭裁判所に申立て（正式に任意後見人になる。必ず任意後見監督人が選任される。）
任意後見における諸問題について
・相続対策や積極的な資産運用、収益物件のリノベーション等は難しい
・居住用不動産等の処分について（家庭裁判所の許可は不要だが任意後見監督人への打診は必要）
・管理会社の変更等は基本的にないと思われる
